法律コラム

農地の転用の許可基準について徹底解説

農家

農地を駐車場、ソーラーパネルを設置したりする場合に必要となる農地の転用の許可ですが、許可基準について調べると、なかなか奥深いものなので、まとめて説明していきたいと思います。

目次

※当事務所では農地転用の業務も行っております。業務案内はこちら

農地転用の手続きの流れ

農場

(1)手 続

転用図

申請に際して転用事由や転用目的に係る事業・施設の概要、資金計画等を記述するとともに、資力があることを証する書面、第三者の権利がある場合の同意書等を添付し、農業委員会を経由して都道府県知事等に提出する必要があります。

農業委員会では、受け取ってから40日(30aを超える場合に都道府県知事の意見を要するケースでは80日)以内に、意見を付して都道府県知事等に送付する必要があります。

また、農地の面積が4haを超える場合には、都道府県知事は農林水産大臣に協議する必要があります。

(2)許可不要のケース

4条但書に許可不要のケース

  • 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律に基づく所有権移転等促進計画によって設定・移転された権利に係る農地をその目的に供する場合
  • 土地収用法等によって収用・使用した農地をその収用・使用の目的に供する場合
  • 市街化区域にある農地を農業委員会に届け出て農地以外のものにする場合
  • 5条の許可に係る農地をその目的に供する場合
  • 国又は都道府県が道路、農業用排水施設その他の施設で省令で定めるものの用に供するため、農地を農地以外のものにする場合
  • 農業用経営基盤強化促進法に基づく農用地利用集積計画によって設定・移転された権利に係る農地をその目的に供する場合
  • その他省令で定める場合

その他省令で定める場合の主な例

  • 土地改良事業により農地を農地以外にする場合
  • 市町村、土地開発公社、都市再生機構等が市街化区域内にある農地を農地以外にする場合
  • 耕作者が農地を自ら耕作している他の農地の保全や利用増進のため、農道や農業用用排水路等にする場合
  • 耕作者が2a未満の農地を農業用施設にする場合
  • 市町村が設置する道路、河川、堤防などにする場合

非農地証明願

本来、事業計画の詳細などが転用するには必要となるが、非農地証明願を使うことで事業の目的等が定まっていなくても、転用が行えることがあります。(別途必要書類はいる)

ただし、次の要件を満たす必要があります。

  • 農地として原型がないこと(通路等になっている)
  • 分筆登記がなされてから20年以上立っていること

(3)必要書類一覧

  • 申請書
  • 委任状
  • 住民票
  • 土地登記事項証明書
  • 一時利用指定通知書写し
  • 一時利用指定確約書
  • 位置図
  • 公図
  • 地積測量図
  • 現況図
  • 配置図
  • 排水計画図
  • 平面図
  • 事業計画書
  • 資金証明書
  • 水理計算書
  • 経済産業省設備認定通知書の写し
  • 電力会社の連携確認書の写し
  • 農地への復元を明らかにした書面
  • 請負契約書の写し
  • 土地改良区意見書
  • 排水協議済書
  • 被害防除計画書
  • 法人登記事項証明書+定款
  • 宅地建物取引士免許書の写し
  • 賃貸借契約書写し
  • 小作契約解約通知書
  • 始末書
  • 他法令関係申請書の写し

許可基準ー立地

平野

(1)農地の区分

(ア)農用地区域内農地

農用地区域内農地・・・農振地域法8条2項1号に規定する農用地区域ないにある農地です。

(イ)第1種農地

第1種農地・・・農用地区域内農地以外の農地であって、良好な営農条件を備えている農地として次に掲げる要件に該当するものです。

  1. 10ha以上の規模の一団の農地の区域内にある農地
  2. 土地改良事業又はこれに準ずる事業で、農業用用排水施設の新設又は変更、区画整理、農地の造成、その他の省令で定めるものの施行区域内にある農地
  3. 傾斜、土性その他の自然的条件から見てその近傍の標準的な農地を超える生産をあげることができると認められる農地

※第1種農地の要件に当てはまったとしても、第2種農地又は第3種農地の要件に該当する場合は、第2種、第3種農地として取り扱われます。

(ウ)甲種農地

甲種農地・・・第1種農地の要件に該当する農地のうち、市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地として次に掲げる要件に該当する農地

  1. 10ha以上の規模の一団の農地の区域内にある農地のうち、その面積、形状その他の条件が農作業を効率的に行うのに必要なものとして省令で定める基準に合うもの
  2. 特定土地改良事業等の工事が完了した年度の翌年度の初日から起算して8年を経過したもの以外のもの

※甲種農地については、第1種農地と異なり、周辺の市街化の程度にかかわらず第2種農地や第3種農地に区分しません。これは甲種農地が第1種農地の要件に該当するもののうち特に営農条件が優れている農地であるためだといえます。

(エ)第3種農地

第3種農地・・・農用地区域内農地以外の農地のうち、市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地で、次に掲げる区域内にあるものです。

  1. 道路、下水道その他の公共施設又は鉄道の駅その他の公益的施設の整備の状況が省令で定める程度に達している区域公益的施設の整備の状況が省令で定める程度とは次のものを指します。ア 水管、下水道、ガス管のうち2種類以上が埋設されている道路の沿道の区域であり、申請に係る農地、採草地から500m以内2つ以上の教育、医療、公共、公益的施設が存在すること
    イ 申請に係る農地又は採草放牧地から300m以内に駅、船の発着場、高速の出入口、県庁、市役所などの役場、バスターミナル
  2. 宅地化の状況が省令で定める程度に達している地域省令で定める程度とは次のものに該当する程度
    ア 住宅、事業用施設、公共施設又は公益的施設が連なっていること
    イ 道路、鉄道、河川、水路等によって区画された地域の面積を占める宅地の面積の割合が40%を超えていること
    ウ 用途地域が定められていること
  3. 土地区画整理法2条1項に規定する土地区画整理事業等の施行に係る区域

 (オ)第2種農地

第2種農地・・・法律上①「第3種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地」と②「その他、他の区分に該当しない農地」を包括したものを指します。

  1. 第3種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地とは、道路、下水道その他の公共施設又は鉄道の駅その他の公益的施設の整備の状況からみて、第3種農地の場合における公共施設等の整備状況の程度に達する区域になることが見込まれる区域で省令で定めるものを指します。省令で定めるものとは、次のとおりです。
    ア 相当数の街区を形成している区域(この場合の道路に農道は含まない。
    イ 駅、船の発着場、県庁、市役所、役場、バスターミナル※第3種農地と異なり、高速の出入口は含んでいないことに注意。

    • 宅地化の状況からみて第3種農地の場合における宅地化の程度に達する区域になることが見込まれる区域(規模が10ha未満のもの)※第3種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地については、同時に第1種農地の要件に該当する場合であっても第2種農地として区分されます。
  2. その他,他の区分に該当しない農地とは、農用地区域内にある農地以外の農地であって、甲種農地、第1種農地、第2種農地、及び第3種農地のいずれかの要件に該当しない農地を指します。

(2)立地基準

(ア)農用地区域内農地の許可基準

原則、不許可。例外として次の3つがあります。

  1. 農振地域法に規定する農用地利用計画で指定された用途に供するための農地転用
  2. 土地収用法の事業認定告示に係る事業の用に供するための農地転用
  3. 仮説工作物の設置その他の一時的な利用に供するために行うものであって、当該利用の目的を達成するうえで当該農地を供することが必要であると認められるもの

(イ)第1種農地の許可基準

原則不許可。例外として次の7つがあります。

  1. 農用地区域内農地で例外として認められるもの
  2. 農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設その他地域の農業の振興に資する施設として省令で定めるもの
    • ア 都市住民の農業の体験その他の都市等との地域間交流を図るために設置される施設
    • イ 農業従事者の就業機会の増大に寄与する施設
    • ウ 農業従事者の良好な生活環境を確保するための施設
    • エ 住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上又は業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもの
  3. 市街地に設置することが困難又は不適当なものとして省令で定めるもの
    • 病院等の医療事業施設で市街地以外に設置する必要のあるもの
    • 火薬庫、製造施設
    • 悪臭、騒音、排煙など居住性を悪化させる施設
  4. 調査研究、土石の採取特別の立地条件を必要とする省令で定める事業の用に供するために行われるもの
    • 流通業務施設、休憩所、給油所等の類する施設で一般国道、県道の沿道、高速道路の出入口の周囲300m以内の区域内に設置されるもの
    • 調査研究(その目的を達成する上で申請に係る土地をその用に供することが必要であるものに限ります)
    • 土石その他の資源の採取
    • 水産動植物の養殖用施設その他これに類するもの
    • 既存の施設の拡張(拡張する面積が既存の施設の面積の2分1を超えないものに限る)
    • 農地転用許可に係る事業に必要不可欠な通路、橋、鉄道、電線路、水路等の施設
  5. 隣接する土地と一体として同一の事業の目的に供するため行うもの
  6. 公益性が高いと認められる事業で省令で定めるものの用に供するために行われるもの
    • 工場立地法に規定する工場立地調査簿に工場適地として記載された土地の区域内において行われる工場又は事業場の設置
    • 独立行政法人中小企業基盤整備機構が実施する所定の業務
    • 集落地域整備法に規定する集落地区計画の定められた区域内において行われる集落地区施設及び建築物等の整備
    • 優良田園住宅の建設の促進に関する法律に規定する優良田園住宅建設計画に従って行われる優良田園住宅の建設
    • 農用地の土壌の汚染防止等に関する法律に基づく所定の事情等から農用地以外の土地として利用することが適当であることと認められる農用地の利用の合理化に資する事業
    • 土地収用法その他の法律により土地を収用し、又は使用することができる事業
    • 森林法に基づき森林を保安林として指定する目的を達成するために行われる森林の造成
    • 地すべり等防止法に規定する関連事業計画もしくは急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律に規定する勧告に基づき行われる家屋の移転その他の措置又は同法の命令に基づき行われる急傾斜地崩壊防止工事
    • 非常災害のために必要な応急措置
    • 土地改良法に規定する非農用地区域と定められた区域内にある土地を土地改良事業計画に定められた用途に供する行為
    • 東日本大震災復興特別区域法に規定する所定の復興整備事業
    • 農林漁業の健全な発展と調和のとれた再生可能エネルギー電気の発電の促進に関する法律に規定する基本計画に定められた整備促進区域内おいて、設備整備計画に従って行われる再生可能なエネルギー発電設備の整備
  7. 次のいずれかのものに該当するもの
    • 農振地域法の市町村農業振興地域整備計画又は同計画に沿って当該計画に係る区域内の農地の効率的な利用を図る観点から市町村が策定する計画に従って行われるもので所定の要件に該当するもの
    • 地域経済牽引事業の促進による地域の成長発展の基盤強化に関する法律の承認地域経済牽引事業計画に基づき土地利用調整区域内の所要の施設を整備するためのもの
    • 地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律の同意基本計画に基づき拠点地区内の所要の施設を整備するためのもの
    • 多極分散型国土形成促進法の同意基本構想に基づき重点整備地区内の所要の施設を市日するためのもの
    • 総合保養地域整備法の同意基本構想に基づき重点整備地区内の所要の施設を整備するためのもの
    • 農村地域への産業の導入の促進等に関する法律に基づき産業導入地区内の所要の施設を整備するためのもの

(ウ)甲種農地の許可基準

原則、不許可。例外として許可されるものは次のとおりです。

  1. 農用地区域内農地で例外として認められているもの
  2. そのほか第1種農地で認められているもののうち、次のものを除いたもの
    • 調査研究、土石の採取その他の特別の立地条件を必要とする省令で定める事業の用に供するために行われるもののうち、農地転用許可、届出に係る事業のために欠くことのできない通路、橋、鉄道、電線路、水路などの施設
    • 市街地に設置することが困難又は不適当なものとして省令で定める施設の用に供するために行われるもの
    • 住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上または業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもののうち、敷地面積が500㎡を超えるもの
    • 公益性が高いと認めれる事業で省令で定めるものの用に供するために行われるもの

(エ)第3種農地許可基準

原則、許可されますが、一般基準の要件を満たす必要があります。

(オ)第2種農地の許可基準

当該農地に代えて周辺の他の土地を供することにより事業の目的を達成することができると認められる場合には不許可となりますが、例外として次の場合には許可の対象となります。

  • 土地収用法の事業認定告示に係る事業の用に供するための農地転用
  • 転用行為が第1種許可基準であった、地域の農業振興施設、立地困難施設、公益、農村地域への産業の導入の促進等
    に関する法律、総合保養地域整備法等によるものの農地転用

許可基準-一般

野菜

立地基準をクリアしても、一般基準を満たさなければ許可はおりません。

(1)事業実施の確実性

農地を転用して申請に係る用途に供することが確実であると認められない場合として次の事由がある場合が該当します。

  • 法4条1項の許可を受けた後、遅滞なく、申請に係る農地を申請に係る用途に供する見込みがないこと(許可後1年以内に工事を完了する必要有)
  • 申請に係る事業の施行に関して行政庁の免許、許可、認可等の処分を必要とする場合において、これらの処分がされなかったこと
  • 申請に係る農地の転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていないこと(抵当権者について同意を必須とする)
  • 転用行為を行うのに必要な資力及び信用があると認められないこと(預貯金残高証明書、融資見込証明書)
  • 申請に係る事業の施行に関して法令により義務付けられている行政庁との協議を行っていること
  • 申請に係る農地と一体として申請に係る事業の目的に供する土地を利用できる見込みがないこと
  • 申請に係る農地の面積が申請に係る事業の目的からみて適正と認められないこと(一般住宅500㎡以下、農家は1000㎡以下)
  • 申請に係る事業が工場、住宅その他の施設の用に供される土地の造成のみを目的とするもの

(2)被害防除装置の妥当性

周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがあると認められる場合には許可されません。

土砂の流出、崩壊その他の災害を発生させるおそれがあると認められる場合、農業用用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがあると認められる場合その他の周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがあると認められる場合には、不許可になります。

(3)農地復元の確実性

仮説工作物の設置その他の一時的な利用に供するため農地を転用しようとする場合において、その利用に供された後にその土地が耕作の目的に供されることが確実と認められないときには、不許可になります。

一時転用期間

農用地区域内の農地 農用地区域外の農地
一時転用期間 3年以内 5年以内

まとめ

農地の転用許可基準を法律の観点から見ると、かなり複雑になっています。

複雑にすることで農地という国の財産を法律で守っているのがわかりますね。

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